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集体土地上进行商品房开发和销售的行为无效
原告：王某
被告：某房地产开发公司
案由：房屋预售合同纠纷
1995年1月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为1996年5月底。房子的面积为180平方米，价款198000元，价款包括铝合金门、卫生设备、地面瓷砖和全部办理房地产过户的费用在内。
合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。1996年10月，被告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到1997年底，被告只将房屋的产权证交付给原告，土地证无法办理。原告为此诉至法院。
经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告的之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，被告返还原告购房款198000元，并承担此期间的利息。
分析：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《土地管理法》的具体规定，农民集体所有的土地，用于房地产开发经营的，应当经国家依法征用，办理出让手续。商品房预售时，房地产开发商应当交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。因此，被告违法在集体土地上进行房地产开发，并在于预售商品房时，隐瞒真实情况，欺诈购房者，其与原告订立的房屋买卖合同属无效合同。故法院做出上述判决。
违章建筑出租违法 违反法规合同无效
原告：某设备安装公司
被告：刘某，个体工商户
案由：房屋租赁合同纠纷
原告于1992年４月，未经城市建设部门批准，擅自在公司办公楼一侧搭建一简易棚屋。1993年６月，原告将此简易棚屋出租给被告做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。1994年合同期满后，双方同意续租1年。1995年６月５日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期1年，每月租金170元。合同期满后，被告保证将房交还原告。去年6月5日合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。
法院经审理认为，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。依据国家法律规定，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告两次所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。因此法院判决双方所签门面房屋租赁合同无效。被告退出门面房，该房在未取得合法手续之前不得出租。驳回原告要求被告承担占用期间租金的请求，没收原告的租金收入7040元，对被告处以罚款500元。
分析：1995年5月28日建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的，属于违章建筑的不得出租。原、被告在国家行政法规颂实施以后，仍于1995年6月5日，以属违章建筑的房屋为标的签订门面房屋租赁合同，违反了国家行政法规规定。依据原经济合同法第７条规定：违反法律和行政法规的合同为无效合同。故法院做出上述判决。
购房订金是否应当退还
案件简介：
去年8月，北京李女士对一商住楼产生兴趣，与投资建设方-某房地产开发公司签署了《预订房产证明单》（以下简称《证明单》），预定房屋一套，并按约定交纳了1万元订金。《证明单》规定预定购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃定购权，订金不予退还。后来双方在签约条款问题上分歧较大，李女士决定放弃购房，要求退还订金，但房地产开发公司以有约在先为由，拒绝退还。李女士遂将房地产开发公司告上法庭。
庭审中，双方的委托律师就《证明单》是否购房合同之事展开激烈辩论。原告方认为，《证明单》只是购房意向，但对方律师则表示《证明单》就是合同，这是房地产销售的通行惯例。李女士放弃购房显系单方违约，故无权要求返还订金。
北京市一中院审理认为，该订金认定为李女士欲购房屋的预付款。双方未达成购房契约系由于对契约条款分歧大。在未达成购房契约的前提下，房地产开发公司扣留李女士的购房预付款，无事实和法律依据。日前对该案作出终审裁决：房地产开发公司全额退还李女士1万元订金，并负担两审案件受理费。
（摘自《北京晚报》2000.6.7 李凤新\周宝筠文）
案例分析：
本案的关键在于《预订房产证明单》是否就能视为房产买卖合同。《城市房地产管理法》明确规定："房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。"可见，依据我国现行法律，房地产转让合同应当是一种要式合同，只有在具备了完备的形式以后才成立。而且，如果正如被告所说《证明单》就是购房合同，那么，双方为什么还要�"购房合同"中规定要在一定期限内办理签约呢？当然最后也就不应当会出现因为双方就签约条款分歧较大而最终没有达成房屋买卖合同的问题了。所以，原、被告双方就预订房屋所签订的《证明单》只能视为是双方达成的购房意向，而非购房合同。既然购房合同尚未成立，当然就谈不上违约及将1万元订金作为违约金的问题。
其次，也不存在订金就是定金的问题。订金与定金是有着本质的区别的。定金是担保的一种,只能作为主合同的从合同而存在。本案中由于作为主合同的购房合同尚未成立，所以，也就不存在定金的问题。所以，本案原被告双方在《证明单》中约定的1万元订金只可能是原告方支付的欲购房屋的预付款。
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