“最后黄金地段仅剩30套精品房”、“最后一期现房一口价”、“××公寓清盘一口价”……面对诸如此类的房产清盘广告，许多消费者不禁犯起了嘀咕：便宜有好货吗?
    也许从观念上和称谓上，尾房通常给人的直观感觉就是被人挑到最后剩下的，是“问题房”、“烂房”，其实不然。卖得再好的楼盘，强销期过后也会剩下少量房子(10％左右)要一点点地卖出去。尾房不一定是别人挑剩的，留到最后不一定就是不好，要会买才行。
    尾房(尾盘)即那些在楼盘项目已进入销售最后阶段(通常指开盘后的一年内)的少部分剩余房屋，尾房可分为两大类，一类是有着“先天不足”的房子，如朝向差。楼层次、有管道，景观不理想。户型不合理等；另一类则是没有“硬伤”或是原先没打算卖的房子，如开发商留作自用或出租的，前期被人买走后退回的，其中前者大都是楼层，朝向，景观、户型都不错的好房子才留为自用，而后者也有很多是出于个人原因而退房，比如改买其他项目或是经济原因改变主意等等。
    购买尾房的理由
    1、价格。资金不够雄厚时，尤其是年轻一族，首次置业者，积蓄不多，但又想着尽快地结束租房的历史，考虑选择尾楼不失为一种上乘的选择，因为楼盘在同样的条件下价格可减少几万——十几万不等，可以在价格，付款方式上有一定的讨价空间，在谈判中有相对较大的主动性。
    2、物超所值。尾房可能是样板间，有些买家认为，给别人看过无数遍了，不好。也有些买主不喜欢原来的设计风格．所以样板房留下了。但这对于没有时间、精力再去费神搞装修的买家来说，无疑是一件省心省力的事。这样的尾楼，商家会对装修费和家具等打上折旧，但总体来说，价格比较高，因为装修材料和家具肯定是挑好的、贵的来做，所以买样板房也要有这方面的心理准备。
    对楼盘来说，也有这样的情况，因为有部分内定的、内部认购的，经理们首先选定的，但后来没了下文，也就留下来了。具有与前期现楼一样的社区配套、环境规划、物业管理等方面的优势，这样的尾楼是绝对的“物超所值”。
    3、风险小。房子本身的质量问题也已经通过了时间的检验，项目的前期承诺，技术质量等问题，入住阶段的物业管理的问题大多已经暴露出来了，此时买家对项目能有一个确切真实的了解，大部分是可以即买即住即办房产证。
    4、“性价比”更合算。同一栋楼的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的，所不同的只是朝向、景观、楼层。所以，只要不是什么接受不了的大毛病，而且房价合适，综合其他因素考虑，购买尾房中此类所谓朝向、楼层差的户型，其“性价比”无疑更高些。
    淘房秘诀
    如果说在楼盘开盘期客户的选择范围有八九成的选择空间，那么到了尾盘时期，大概选择的范围就只有10％左右。而且客观地说，部分尾房也的确存在诸如朝向、楼层、户型等不尽如人意的地方。那么，怎样才能选购到一套性价比高的尾盘呢?房地产界有句至理名言叫“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子”。如何找到尾房?关键在于一个“淘”字，过程如下：首先锁定区域范围，定好自己中意的区域，城北、城西还是城东、城南；其次设好房价的心理价位，根据家庭经济能力确定好准备购买什么样价位的房子；第三，精挑细选，对锁定区域的目标项目逐一打电话，询问有无尾房，尽可能多地了解尾房情况，耐心去“淘”，终会有所收获。
    1、直接杀进售楼部
    对于分期开发的大盘，前期项目多多少少都会留有空置单位，而这些发展商因后期项目的开发不会撤走，所以还留有售楼部。此外，一些发展商尽管开发已结束，但因剩余单位较多，仍会安排销售人员在楼盘现场销售。这种情况下，发展商一般不会在媒体上做广告，多
以在楼盘现场挂横幅，派发宣传单等方式进行宣传，而且价格上会有很大优惠。例如，某楼盘交楼近两年后又推出新一期项目，原来空置的单位降价后竟然有95％的脱手而出。对于这样的楼盘，买家可以直接到售楼处询问。
    提醒：可与发展商面对面商讨价格，不需要交中介费。如果房子已经确权，可以即买即办房产证。
    2、中介代理公司
    不少中介公司也帮助发展商代销空置房或收购后自销，特别是随着三级市场的放开，尾房作为周转房在差价换房中将起到重要作用。
    提醒：房子的产权大可以放心，但可能要交纳中介代理费且选择空间不大。
    3、网上查询
    主要是一些单体项目或规模较小的项目，当销售超过80％后，发展商因减少销售成本会撤走销售人员，而在房地产网站上发布信息、价格、地址、咨询电话等都会在网上公布，买家可根据所提供的电话和地址到楼盘现场查看。
    提醒：防止虚假信息，对楼盘的开发证件、产权问题要进行明查。
    4、关注拍卖信息
    银行手头集中了一些因销售不理想而导致不能及时还债，被抵押给银行的房产，其中多是空置房。银行处理这些抵押空置房的主要途径就是委托拍卖行进行拍卖，以求资金回收。所以，到拍卖行可以竞拍得到一些真正物美价廉的房子。
    提醒：经过银行和拍卖行双重把关的房子在产权、质量上一般不会有什么问题，买家在这方面一般可以放心，而且拍卖价格可以比市场价便宜20％左右。如果你经常注意拍卖行的拍卖公告，说不定还可以淘到一套很不错的房呢。
    尾房之实战技巧
    买尾房大有讲究，首先要学会区分尾房、烂尾房和一般空置房。在购买尾房时，先要弄清尾房与其它空置房的区别，因为在空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。
    注意规避烂尾房、商家“假抵押”的陷阱。购房者应该仔细、客观地判断开发商的实力、项目价值、未来居住环境及状况，查验开发商是否持有卖房所需的证件，并是否真实有效，就可避免损失。
    其次，要学会分析比较该楼盘品质优劣。尾房大都是背阴的一层、顶层等，一层往往遮档严重，顶层相对而言冬冷夏热，在选择尾房时，一般阳面的比阴面的优越，带小花园比不带小花园的优越。有的物业因为房型过时或是环境绿化较差而降价，购房者愿意放低这方面的条件，以较低的价格买房还情有可原，而有的物业却因为建造质量差或因缺乏资金工程不断延期而降价。对此，购房者应慎重考虑，否则花钱买来的是实惠，而是一连串的诉讼纠纷。
    仔细验收房子的质量、设备，验收合格了才可签字认可。尾楼在出售时，项目整体可能已经售出多时，距政策规定的保修期限所剩无几，购房者应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，不能购买超过保修期的房产。
    最后，买尾房前要算算“性价比”，要避免购买缺乏竞争力的物业或过于落后的尾房。许多人遇到中意的楼盘就急匆匆地购买．最担心若是慢了一步的话，看中的楼层、户型、朝向就已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价之比了。
    若购买者是年轻人，白天几乎不在家，晚上回来天已黑了，也就不怎么在乎房子的朝向、楼层和景观，所以，对待尾房中的所谓朝向、楼层差的户型，综合其它因素，比如周边的环境、配套、交通等，若在售价上有较大的差别，去购买此类尾房，其“性价比”相对来说就更合算些。
    给您支几招
    1、要注意量体裁衣。首先要明白自己最需要的是什么，是面积、位置为先?楼层、户型为重？还是小区环境为首要选择元素?
    2、要注意长短结合，兼顾尾盘的投资收益。要知道，购买房子除了居住用途外，用来投资获取收益也是主要用途之一。
    3、不要忽视其改造特性。其实房子在户型，朝向、设计方面的一些“毛病”，许多都可以通过装修改造消化掉，所以遇到这些问题．不要立即全盘否定。
    4、注意横竖对比，了解市场价值。不仅要把尾盘的价格和以前的售价进行比较，还要注意和周边的新盘进行比较(当然房子的其他条件要差不多)。
    5、要留意周边及室内环境，带着挑剔的眼光去检验。关键还不在室内质量，而要看户型布局，是不是难摆家具、是不是不实用，还要看室外环境，周围有没有隐蔽的缺点，诸如垃圾站、噪音污染等问题。对楼盘的喜好因人而异，关键看是否适合自己。
    此外，不要显示出特别强的购买欲望，即使非常中意此屋，也要让卖方明白，在给你优惠的同时，也会给开发商带去潜在利润。

    （北京房地产  昊月）

[ 2003-6-12 ]