原本作为住宅配套的附属产品“商铺”近来摇身一变成了房地产开发商争金夺银的另一个热点。从去年开始,北京的商铺市场越来越活跃,不管是住宅底商还是与住宅整体配套的纯商铺都出现了火爆状况。而房地产商也对商铺极力推崇,以高额的回报率来吸引买家。那么京城商铺是不是遍地都是黄金?商铺的过高售价会给住宅项目以及居住者带来怎样的影响？ 
　　商铺纷纷拍出高价售价普遍高出住宅两三倍 
　　去年底,京城两个著名地产的商铺拍卖震动了房地产业界。一个是位于CBD内的建外SOHO,另一个是位于中关村的左岸工社。建外SOHO一个面积为363平方米的商铺拍出了1070万元的高价,均价达到了3万多元,远远高出了正常售价;左岸工社面积为106平方米的店铺拍到了668万元。左岸工社商铺拍卖价则已超过楼上写字楼价格的6倍。今年初,北京万柳地区颐园·碧水云天259平方米的商铺以452万元成交,平均每平方米价格达17500元。 
　　据了解,目前房产底商售价普遍都卖到了其上层物业价格的两到三倍。如华清嘉园的底商单价达到两万元以上,风林绿洲的底商每平方米也超过了两万元。而且,如此高价也挡不住投资者的热情:位于万柳地区的新起点家园数万平方米的底商,仅一个月就全部售出;板井区域世纪城的地下不夜城,总建筑面积4万平方米,不到100天就销售一空。 
　　地产商认为商铺投资回报高多数购买者为出租 
　　“商铺的投资回报率高于住宅,对投资者来说,目前部分商铺的回报率达到了20%,即5年就能收回投资。”在地产巨头潘石屹眼里,商铺良好的回报率是京城出现商铺热的根由,因此他认为建外SOHO已经卖到3万元左右一平方米的商铺价格还卖低了。 
　　在地产界,商铺投资率高于住宅几乎是业界的共识。一份在网上广泛流传的投资回报率给出了这样的数字:住宅用房的投资回报率约为6%~8%,而商铺的投资回报率则为8%~12%,有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值可以上升20%以上。 
　　对于房地产开发商来说,出售商铺的收益的确要高于住宅。在天通苑小区,住宅统一售价约2650元/平方米,但是配套商业面积的价格则卖到近4000元/平方米,尽管商业面积在若干硬件上比非商业面积多花了一部分钱,但建设成本不会高出非商业面积这么多。世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆认为,商铺不仅仅是配套,它能给开发商带来新的利益增长点。而且随着居民消费方式的改变,即足不出社区就享受基本消费服务这种模式越来越流行,与住宅配套的商铺的投资价值会日益显现。 
　　正因为商铺具有投资价值,因此很多投资者尤其是中小投资者纷纷购买商铺。这些购买者绝大部分是为了当“地主”,极少数人是为了自己经营。一份调查显示,55%的人是为了出租后赢利而购买商铺,而出于自营目的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 
　　商业专家认为回报率没那么高价格过高将带来经营高风险 
　　但是,在商业专家的眼里,投资商铺的“钱景”并不那么乐观。中国商业联合会副秘书长王耀说,极个别地段好的商铺回报率可能会达到20%,但对绝大部分商铺来说,不仅没有这么高的回报,而且可能会赔钱。他说,地产商计算的回报率主要是房屋地价本身升值部分加上租金部分。但是在每平方米售价已经到了两三万元的情况下,房屋升值的空间还有多大令人怀疑。这样投资者的收益主要要靠租金。租金的高低又要看租房者即经营者能有多大的利润空间。从目前来说,商业的平均纯利只有2%到3%。利润最高的经营项目是服装,但去除各种费用后,纯利也不到10%。在如此低的利润空间下,经营者能够承受的租金也是有限的。万方超市连锁集团副总经理陈亚彬介绍说,围绕着社区的超市、便利店以及餐饮的营业额是能够计算出来的,人气旺的地区通常每平方米每天的销售额能达到60元到80元,人气差的地方只有10元到20元。在营业额不可能大幅度增长的情况下,高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候,租金的数额也就会受到限制,甚至可能租不出去。投资商铺的回报也就无从谈起了。 
　　居住少不了商铺过度炒作商铺将影响居住 
　　在住宅中,配套一定的商铺面积是必不可少的。记者从北京市商委等部门了解到,我国对住宅项目的配套商业面积还有一定的指标,但目前开发商配套的商业面积都已超过了这个指标。住宅中配套一定数量的商铺可以给居住者带来方便,提升居住者的品质,甚至提升房地产的价格。王耀说,最典型的例子是大连万达地产。该公司在大连推出住宅时,先跟沃尔玛签约,从而使购房者趋之若鹜,房价也一路攀升。 
　　但是,如果过度炒作商铺,使不论什么地产项目的商铺价格都高高在上的话,将对住宅业主和开发商本身都带来负面影响。

（北京青年报  朱鹰）

[ 2003-6-13 ]